「価格が安い」「利回りが高い」といった理由で注目されることもある再建築不可物件。一見お得に見える反面、法的な制約やリスクも多く、しっかりとした知識と判断が必要です。
本記事では、再建築不可物件の定義や仕組み、なぜ建て替えができないのかといった基本から、メリット・デメリット、活用法、購入時の注意点や資金調達の方法までをわかりやすく解説します。
再建築不可物件とは
まず、再建築不可物件の定義と再建築不可となる理由について解説します。
定義と法律的な位置づけ
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した場合、同じ場所に新たな建物を建てることができない土地付き不動産のことを指します。これは主に建築基準法に適合していない土地にあるためです。
日本の建築基準法では、原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ建物を建築できない（接道義務）と定められています。これを満たしていない土地にある建物は、建て替えができず「再建築不可」とされます。
そのため、見た目は通常の住宅でも、法的には建築の自由が大きく制限された「特例的な不動産」として扱われます。
再建築不可になる理由
再建築不可になる主な理由は、以下のような法的・物理的な制限があるためです。
- 接道義務を満たしていない
幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は建築不可となります。旗竿地や袋小路の奥地に多く見られます。 - 建築基準法施行以前に建てられた建物である
昭和25年以前に建てられた家屋などは、当時の法律に準拠していても、現在では再建築不可となるケースが多くあります。 - 都市計画上の制約（市街化調整区域など）
市街化調整区域内では、原則として新たな建築が認められておらず、建て替えも制限されます。 - 私道や通路を利用しているが、通行・掘削の同意がない
接道しているように見えても、私道部分に対する法的権利が不十分な場合も再建築不可に該当します。
このように、再建築不可物件は、単なる「築古物件」とは異なり、法律により建築が制限される特殊な事情を抱えた不動産であることを理解することが重要です。
豊川どの理由に該当することで「再建築不可」になっているのかは必ず確認しましょう。
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件は以下のようなメリットがあります。
価格が安い
再建築不可物件の最大のメリットは、価格が相場より大幅に安いことです。建て替えができないという法的制限があるため、一般的な中古物件に比べて2〜5割以上割安になるケースも珍しくありません。
このため、初期投資を抑えたい人や、利回り重視の不動産投資家にとっては魅力的な選択肢となります。都心部や人気エリアでも、条件さえ許容できれば手が届きやすくなる点は大きなメリットです。
固定資産税が安い
再建築不可物件は、資産価値が低く評価されるため、固定資産税や都市計画税といったランニングコストが抑えられる傾向にあります。特に長期保有を前提とした場合、税金の安さは無視できないメリットです。
また、建物が老朽化している場合は建物評価も低くなり、土地・建物ともに税負担が軽くなります。節税効果を期待する人にも一定の魅力があります。
再建築可能になる可能性がある
現状では再建築不可でも、将来的に再建築可能になる可能性がゼロではありません。例えば、以下のようなケースでは条件を満たすことで再建築が可能になることがあります。
- 隣地を買収して接道幅を確保する
- セットバック（道路後退）により要件を満たす
- 行政の判断によって再建築許可が下りるケース（※開発許可・43条但し書き許可など）
このような「再建築可能化」の余地を残した物件は、戦略的に購入することで資産価値を大きく高められるポテンシャルを秘めているため、上級者には人気があります。
豊川価値の上昇が見込める場合は購入検討もありです。
再建築不可物件のデメリット
一方で再建築不可物件には以下のようなデメリットがあります。
売却時に売れにくい
再建築不可物件は、将来的に建て替えができないという制約があるため、市場での需要が限られ、売却が非常に難しいのが実情です。価格を下げてもなかなか買い手が見つからないケースが多く、特に一般の住宅購入層からは敬遠されがちです。
また、不動産業者によっては取り扱いを断られる場合もあり、「売るに売れない不動産」となってしまうリスクもあります。出口戦略を描きにくいことは、大きなデメリットといえるでしょう。
豊川弊社でも売却に関しては、買い手を見つけるのが困難な場合、お断りさせて頂くことが多いです。
災害時のリスクが高い
火災や地震などで建物が全壊した場合、建て直しができないため、土地としての利用価値しか残らないことになります。再建築不可物件は、耐震性能や老朽化の進んだ建物が多いため、そもそも災害に弱い傾向もあります。
さらに、建物が全壊した場合でも保険金で新たに家を建てることはできず、結果として住めない“空き地”だけが残るという最悪のシナリオも考えられます。防災リスクとセットで検討する必要があります。
銀行の融資が付きにくい
再建築不可物件は、法的な再利用性が低いため、多くの金融機関では担保評価が著しく低く、住宅ローンが使えないことが一般的です。融資が使えたとしても、自己資金の割合が高く求められたり、金利・融資期間の条件が厳しくなったりすることがあります。
そのため、購入には原則「現金一括払い」が必要となり、資金に余裕のない人にはハードルが高い物件といえます。また、売却時にも買主側がローンを組めないため、流動性の低さにもつながります。
再建築不可物件の活用法
再建築不可物件には次のような活用法があります。
リフォーム・リノベーションによる現状活用
再建築不可物件であっても、既存の建物が利用可能な状態であれば、リフォームやリノベーションによって十分に再活用が可能です。建て替えはできなくても、内装や設備の更新、間取り変更などを通じて快適な住環境を整えることができます。
ただし、構造に手を加えるような大規模改修や増築には制限があるため、事前に自治体の建築指導課などで確認することが重要です。築古物件ならではの趣を活かした「古民家風リノベ」なども人気があり、自分で住むだけでなく、事業用途への転用も視野に入ります。
賃貸物件として活用（戸建て・シェアハウスなど）
再建築不可物件は、安く仕入れられるため、賃貸に出すことで高い利回りを得られるケースが多いです。戸建賃貸として運用するだけでなく、シェアハウスや外国人向けの短期滞在施設など、ニッチな需要に応える形で活用する方法もあります。
特に都市部や大学近郊、観光エリアなどでは、築年数よりも立地重視のニーズがあるため、再建築不可であっても十分な入居需要があります。リフォーム費用を含めた総投資額に対して収益性を試算し、長期保有前提で運用すると効果的です。
土地の転用（駐車場・資材置き場・倉庫など）
建物の活用が難しい場合でも、更地にして土地として別用途で活用する方法があります。具体的には以下のような活用が考えられます。
- 月極・コインパーキング
- 資材置き場やトランクルーム用地
- 農地や家庭菜園用スペース
- 簡易倉庫やガレージスペース
- 小規模商店の仮設スペース（キッチンカー営業地など）
住宅用途としての再建築はできなくても、「土地をどう使うか」という発想を変えることで収益化につなげることができます。特に建物の老朽化が進んでいる場合は、思い切って解体し、土地としての転用を前提に検討するのも有効な選択肢です。
再建築不可物件を購入する際の注意点
再建築不可物件を購入する場合は以下のような点に注意しましょう。
建物が利用可能か確認する
再建築不可物件では、建物を取り壊すと新たに建てられないため、現在の建物をそのまま使い続ける前提となります。よって、購入前には「本当に住める（または貸せる）状態か」を慎重に見極める必要があります。
傾き、雨漏り、シロアリ被害、老朽化による構造の不安などがある場合は、専門の建築士やリフォーム業者によるインスペクション（建物診断）を受けておくと安心です。補修が難しい場合、土地としても活用しづらくなる可能性があるため要注意です。
出口戦略を考慮する
再建築不可物件は、売却の難しさ・流動性の低さが最大のリスクの一つです。
そのため、「いずれ売却する」「一定期間貸して手放す」など、購入後の出口戦略を明確にしておくことが重要です。
特に投資目的であれば、収益化できる期間や利回り、将来的な価値の下落リスクも含めて、いつ・どのようにして出口を取るかを事前にシミュレーションしておくことが、後悔しないための鍵となります。
隣地との境界・越境問題がないか確認する
再建築不可物件は、狭小地や古い住宅地に多く、土地の境界が不明確なケースが多いのも特徴です。購入前には必ず「境界標があるか」「越境している建物・塀・樹木がないか」を確認しましょう。
特に今後、隣地との交渉（接道確保や隣地買収など）を視野に入れている場合は、関係性の良し悪しや、権利関係の整理状況が大きなカギになります。トラブルの種を抱えたまま購入することのないよう、司法書士や土地家屋調査士に相談するのも有効です。
周辺の生活環境やインフラ状況も確認
再建築不可物件の多くは、昭和期以前に建てられた家屋であり、周辺のインフラが未整備だったり、生活利便性が低かったりする可能性があります。以下のような点は必ず現地でチェックしましょう。
- 上下水道・ガス・電気などインフラの引き込み状況
- ゴミ出しルールや公道・私道の違い
- 駅・学校・病院・スーパーなどへの距離
- 地域の治安や住民の雰囲気
いくら価格が安くても、生活が不便だったり、再活用が難しかったりすれば意味がありません。立地や周辺環境も総合的に見て判断することが大切です。
再建築不可物件の購入方法
再建築不可物件の場合、住宅ローンで購入することが難しいため、別の方法での検討が必要です。
現金で購入する
再建築不可物件は、建物の再建築が法律で制限されているため、金融機関による担保評価が低く、住宅ローンが利用できないケースがほとんどです。そのため、基本的には現金一括購入が前提となります。
現金で購入する場合は、仲介手数料・登記費用・リフォーム費用なども含めて、総額でどれくらいの資金が必要かを事前に試算しておくことが大切です。あわせて、解体や維持管理費用、固定資産税などのランニングコストも考慮しておきましょう。
現金購入ができれば、売主との交渉でも優位に立てるため、価格交渉がしやすくなるというメリットもあります。
信用金庫やノンバンクに相談する
どうしても融資を活用したい場合は、地元の信用金庫やノンバンク（ノンバンク系金融会社）に相談する方法もあります。大手メガバンクよりも柔軟な審査を行っていることが多く、物件の用途や担保力、購入者の資産背景などに応じて融資が可能となることがあります。
ただし、以下のような制約に注意が必要です。
- 金利が高めに設定される
- 融資期間が短い（10年以下など）
- 担保価値が認められず、保証人や追加担保が必要なケースもある
融資を前提にする場合は、物件の法的制約と収支計画をしっかりと整理し、事業性のある活用計画（賃貸収益など）を説明できる状態で相談に臨むのがポイントです。
まとめ
再建築不可物件は、建て替えができないという制約がある一方で、価格の安さや利回りの高さなど、条件次第では大きなメリットがある不動産です。ただし、法的な制限・資産価値の低下・災害リスク・融資の難しさなど、慎重に検討すべき点も多くあります。
購入にあたっては、建物の状態確認や隣地との関係、将来的な活用・売却まで見据えた明確な戦略を持つことが不可欠です。また、現金購入が基本となるため、資金計画も含めて余裕を持った判断が求められます。
「安いからお得」ではなく、「自分の目的に合っているか」「出口戦略を描けるか」を軸に、プロの意見も取り入れながら冷静に見極めましょう。
